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Il regime delle agevolazioni fiscali sulla prima casa

Il momento dell’acquisto della prima casa è molto importante.

Gli oneri fiscali che gravano al momento dell’acquisto di un immobile ad uso abitativo sono oggetto di riduzione nel caso in cui si acquisti un immobile che venga dichiarato come prima abitazione.

Due sono le agevolazioni fiscali per coloro che decidano di effettuare un investimento di tale genere anche se la legge prevede la sussistenza di determinati requisiti per l’accesso a tale regime agevolativo.

La prima scatta al momento dell’acquisto, con una riduzione delle tasse sull’atto di compravendita, e con una detrazione sugli interessi passivi del mutuo.

La seconda invece è annuale e consiste nell’esenzione Imu e Tasi sull’abitazione principale.

Preliminarmente, si precisa che il valore delle imposte dovute quando si compra con i benefici prima casa varia, anche in questo caso, a seconda che la vendita sia soggetta ad IVA o meno.

In particolare, se il venditore è un privato che vende in esenzione IVA è dovuta:

  • l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2%;
  • imposta ipotecaria fissa di euro 50;
  • imposta catastale fissadi euro 50.

Anche in questo caso, l’imposta di registro proporzionale non può essere di importo inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo medesimo potrebbe subìre una riduzione per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra (in sede di registrazione del preliminare), o per effetto del credito di imposta per l’acquisto della prima casa.

Se, invece, il venditore è un’impresa con vendita soggetta ad IVA:

  • l’IVA è ridotta al 4%;
  • imposta di registro fissa di euro 200;
  • imposta ipotecaria fissa di euro 200;
  • imposta catastale fissa di euro 200.

Gli atti soggetti ad imposta di registro e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Le imposte agevolate trovano applicazione, altresì, alle pertinenze.

A nulla rileva il fatto che siano acquistate con atto separato da quello di compravendita della prima casa.

Per il calcolo delle imposte relative alle vendite soggette ad IVA, la base imponibile è costituita dal prezzo con cui il bene viene ceduto.

Stesso meccanismo è applicabile alle vendite non soggette ad IVA. Tuttavia, solo in relazione a tale tipologia di vendite, è possibile richiedere l’applicazione del sistema del prezzo-valore, ovverosia un sistema di tassazione impostato sulla rendita catastale dell’immobile, di cui si è ampiamente parlato in precedenza.

Ora, come anticipato all’esordio del presente paragrafo, è fondamentale chiarire quali requisiti sono necessari per l’acquirente, al fine di beneficiare delle agevolazioni in commento.

Preliminarmente, l’acquirente deve fornire tutte le indicazioni necessarie(di cui si è già parlato) nella dichiarazione sostitutiva. Inoltre, è premura del medesimo acquirente dichiarare di essere in possesso dei requisiti prima casa. Peraltro, tale adempimento può essere onorato anche con dichiarazione successiva, che vada ad integrare l’originario atto di compravendita.

Un requisito fondamentale è poi rappresentato dall’appartenenza dell’immobile a determinate categorie catastali. In particolare, il legislatore con tale previsione ha ritenuto opportuno agevolare gli acquisti di immobili che non presentino peculiarità tali da poter essere qualificati come immobili di lusso.

Le categorie catastali che rientrano, infatti nel beneficio delle agevolazioni fiscali sono le seguenti:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile)
  • A/3 (abitazioni  di tipo economico)
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare)
  • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
  • A/6 (abitazioni di tipo rurale)
  • A/7 (abitazioni in villini)
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Come si evince, le categorie catastali che non vi rientrano, sono:

  • A/1 (abitazioni di tipo signorile)
  • A/8 (abitazioni in ville)
  • A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Naturalmente, la ratio legis che il legislatore ha inteso perseguire con le agevolazioni fiscali in parola (ossia incentivare e coadiuvare l’acquisto di immobili, preposti al normale uso abitativo) verrebbe meno, in simili ipotesi.

L’acquisto di immobili di particolare pregio e dal mantenimento particolarmente oneroso non rientra, pertanto, nell’ottica agevolativa.

Tuttavia, le agevolazioni fiscali coprono anche l’acquisto delle pertinenze.

Le medesime devono essere classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (ad esempio, rimesse ed autorimesse), e C/7 (tettoie chiuse o aperte).

È chiaro che le medesime pertinenze debbano essere strettamente collegate all’acquisto dell’immobile principale. In altri termini, devono porsi a servizio dell’immobile principale per un longevo lasso di tempo, e beneficiare, altresì, delle suddette agevolazioni come estensione del beneficio di cui già si è avvalso l’immobile principale.

Altro requisito importante, è dato dal fatto che è necessario che l’immobile acquistato sia locato ove l’acquirente abbia la sua residenza o ove intenda trasferirla.

Se, tuttavia, egli non ha residenza nel territorio del comune ove si trova l’immobile, l’acquirente può in ogni caso effettuare l’acquisto, salvo poi ivi trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto, e salvo dichiarazione di tale intenzione all’atto di acquisto. Tale ultimo requisito si è previsto a pena di decadenza.

Il cambio di residenza si considera perfezionato nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.

Le agevolazioni sono riconosciute anche quando l’immobile è situato nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, anche senza scopo di lucro, ovvero nel territorio in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro. Inoltre, le suddette sono riconosciute allorquando l’immobile sia collocato in territorio nazionale, purché acquistato come prima casa, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.

La condizione di emigrato può essere certificata attraverso la presentazione del certificato di iscrizione all’AIRE (Anagrafe Italiani Residenti all’Estero), o autocertificata mediante dichiarazione nell’atto di acquisto.

Il requisito della residenza non è richiesto allorquando l’acquirente appartenga alle Forze Armate o alle Forze di Polizia.

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